中国产业园定义

产业园就是指政府或单位以推动某一产业发展为既定目标创建的独特区位优势自然环境，特征是产业特点鲜明。是供电、供电系统、气路、通讯、路面、仓储及别的配套齐全、空间布局合理且可以满足从业某种特定行业生产和科学试验必须的要求性建筑物或房屋建筑人群。产业园的种类十分丰富，包含高新技术产业开发区、经济开发区、科技园区、工业园区、金融后台、文化产业产业园区、货运物流产业园区等以及近期全国各地相继所提出的产业新城区、科技新城等。

中国产业园发展过程

1、产业园区1.0：功能单一的产业园区（20个世纪80时代）改革开放初期，中国各种各样产业百业待兴，技术性、资本基础均较为薄弱，产业以劳动密集为主导，公司对产业发展环境的要求较为简单，主要是以区位优势、交通出行、基础设施等基本条件为主导。这时的产业园区，产业精准定位模糊不清，公司类型繁杂，作用较为简单，主要在区位交通标准相对性良好的地域，给予满足客户基本生产要求的物理环境。1979年成立的蛇口工业园区就是这一阶段园区发展的典型案例，做为中国第一个对外开放工业园区，园区产业以“三来一补”的方式承揽香港、台湾、欧美的外来加工业务为主导，园区中的商品多数为厂房，产业及配套资源欠缺。

2、产业园区2.0：产业更新的高新技术园区（20世际90时代）20世际90时代，各种开发区、高新科技产业园如雨后春笋在全国各地盛行，在这一阶段的园区发展，产业升成为主基调。与此同时，一些外部规模经济产业得到发展，经济发展进到投资驱动时期，在这个时候，很多园区早已具有明确的产业主题风格，根据类似公司汇聚进一步提高生产效率。

这时的产业园作用形状逐渐向具体性发展；性能方面，生产加工之外的技术研发、企业办公等服务出现了；形状层面，虽然依旧以生产加工所需要的工业厂房为主导，可是工业园厂房出现了，高新科技产业发展所需要的小试写字楼、卵化写字楼等形状也开始在园区发生。逐渐引进科技含量比较高的产业，比如汽车生产制造、生物技术、电子信息技术等，高新科技产业的概念就是在这个时候开始兴起的。相较于园区1.0版中低端劳动密集产业，高新科技产业更重要特征就是金融资本技术密集。

3、产业园区3.0：功能复合综合性园区（21世纪前10年）

这一阶段的产业园区，主导企业致力于主要业务，附近紧紧围绕好几家供应链上下游公司，给予原料和生产性服务，产业园区作用复合性发展。产业理念上，由于汽车、生物医药等生产型产业园变成经济发展推动主力军，产业要求更新进一步提升，产业园区展现精细化管理发展发展趋势，衍生了货运物流、金融业、商务接待等现代服务业，同时向生产制作企业周边汇聚，逐渐形成良好的左右产业链，走向作用复合性发展之途。

4、产业园区4.0：绿色产业的复合性园区（2011年—现阶段）

产业园区发展环节中，伴随着“梦殇”“摇摆钟效用”等现象的出现并持续发展，使有关政府和园区管理人员只能在产业发展的前提下，更多地去关心产业园区从业者的要求。功能性需求、配套设施要求、空间需求和环境要求，缺一不可，这一系列需求的满足，促使产业园区4.0版本发展。

产业园区逐渐具体性发展，为了满足“人”的需求的作用陆续发生，如生活消费、休闲活动、生活居住等服务先是在产业园区发展。随之，除开原来的工业厂房、写字楼、商务宾馆以外，商业服务、公寓楼、院校、医疗等形状大量出现。除开园区物理环境配套齐全外，根据移动互联，提高园区网站空间配套设施，即网上联接、线下推广经营的企业社群营销；构建全世界连接的社交空间，建立里外对外开放、资源优化配置的产业生态链。通过智慧园区数据平台，能将零散的各种各样园区网络资源和结构平台整合下去，发挥并变大各方资源与平台其价值，打造出有生命力的产业园区。

中国产业园开发设计经营模式

产业园运营模式主要分政府核心方式、公司核心方式、政企联动方式，三种模式各有优劣势，从发展趋势来看是以政府斩获向市场主导变化。

（1）现阶段政府核心仍是比较常见的方式，政府核心的优势是整体规划性好、管理方法集中统一，而且可以有效运用政府资源和关系。可是此类方式的缺点与矛盾日益突出，例如协调能力差、生命力不足、政企不分、经营效率低及其园区专业能力不足等，而且我国对当地政府负债比率限制，促使地区在发展园区时缺乏活力，因而政府主导园区不断在谋求转型，引进社会化组织、技术专业网络运营商，降低企业成本园区，向“政府正确引导 公司核心”衔接。

（2）公司核心方式运营效率高、专业化水平高，政府的人物角色是项目监管和宏观经济引导，这个模式对商事主体的要求也很高，需要重点关注公司资金门坎和实力、行为主体运作能力、与政府主管部门的关联。以私营地产开发商的经营模式为例子，头顶部私营产业地产开发商如天安数码城、联东集团、华夏幸福、亿达为代表的头部企业获得了迅速发展，并在全国范围内大力开展园区合理布局。

（3）政企联动方式就是指政府和企业合作成立合资公司，双方就责任进行约定（政府给予土地资源、税款等优惠政策，承担产业计划和项目立项审批管理决策等，平台企业全面负责的落实措施）。这种模式的优点十分明显，能有效将市场的稳定性和政府的规范性紧密结合，同时还能够合理激发政府与企业彼此之间的网络资源，不过对于彼此之间的资源协同水平要求很高。此类方式的产业园企业融资是通过民间资本与政府方投资意味着设立的合资企业平台企业承担。

中国产业园数量和分布特征

据调查，目前我国产业园区总数累计8.1万家和，从遍布情况看，在我国园区整体呈现“东多西少，东强西弱”台阶遍布。东部沿海地区市场优势显著，整体实力领跑；中西部地区，加快承揽东部地区产业迁移，园区总数大幅增加；东北地区园区总数基本没有变化，总体表现稳定；中西部地区园区起步较晚，发展仍有较大室内空间。从区域分布来看，广东省、江苏省、浙江省、山东省等东部地区强省产业园区总数位居前端；从产业分布来说，生产制造园区占比较大，变成园区发展中坚力量。

在各种园区中（生产制造、货运物流、办公室、电子商务等园区），生产制造类园区新创建数量大且费用预算较为充足。同时也为处理产业扩大更新及土地资源有效利用难题，新创建园区也在考虑加工厂上楼梯。此外，中国办公室园区处在供过于求状态，一部分办公室园区也开始往生产制造园区转型发展。

中国产业园发展趋势

在我国已经有很多总量园区进到成熟期，一部分园区遭遇产业内存不足、物业管理设备陈旧、产业发展受到限制等诸多问题，转型发展要求显著。一些总量园区现在开始根据园区扩充、升级改造、产业更换、智慧运营等形式，再次激起园区发展生命力，推动园区产业管理提升。产业园项目投资存在发展机会：

（1）市场的需求提高，由于经济发展的需求，市场对新科技、货运物流、以及文化各行各业间的产业要求不断增加。在这个背景下，产业园为企业发展提供一站式服务，使企业更便捷地投入市场，因而产业园的需要在市场空间中稳步增长。

（2）政策扶持，各个政府对产业园的大力支持力度不断加大，这有利于弥补产业园设备、等各方面的投入空缺。政策对于产业园支持力度增加，能使产业园的发展途径更合理和井然有序。

（3）市场竞争升高，现在越来越多的公司投入市场，产业园相互竞争也加重。由于要想获得更多的用户，产业园就需要给予更具有竞争性的服务项目。这类竞争性的提升提高了对产业园控制和市场渗透，有利于产业园发展和打造有潜力的综合性保障体系。

（4）技术革新，毕竟不同产业园之间都包容了一定数量的科技工业公司，这些公司会带来尖端技术和独特新产品的研发和制造。因而，项目投资产业园多样化和复合性的自主创新等主观因素增强了其市场容量和资源收益的概率。

（5）地址优点，产业园一般是间距优点中心地带较近的部位，这就意味着企业及用户可以更便捷的沟通、协作和推进营销活动。划算和优越的地理位置赋予公司战略优势，减少了经营成本。

（6）运营模式逐渐清晰，收益从物业管理租赁为主导转为“物业管理租赁 产业项目投资 个性化服务”，产业园必须多样化的组合型固定收入，包含土地资源经营（物业管理租赁、物业管理服务、土地管理费），个性化服务（技术咨询、专业化服务、生活服务类）、产业项目投资（融资支持、股份服务项目）、财政奖补。

（7）REITs发布，连通产业园区“投融管退”全环节，2020年证监会、国务院令等陆续颁布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，确立推动基础设施建设REITs科学基金。政府性融资平台公司将能够通过发行股份型REITs或是基础设施领域REITs商品获得企业融资，处理资金短缺难题，降低贷款利率，完成基本建设开发设计运营管理的闭环控制滚动开发。